MÁRCIA MAGALHÃES
FOLHAPRESS
A Segunda Seção do Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu recentemente que os donos de imóveis em condomínios residenciais só poderão alugar seus imóveis por plataformas como o Airbnb se conseguirem a aprovação de pelo menos dois terços dos moradores na assembleia do condomínio.
Essa decisão, por uma votação apertada de cinco votos a quatro, baseia-se no entendimento de que alugar por esses meios descaracteriza o uso residencial tradicional do imóvel.
O tribunal entendeu que a mudança no uso do imóvel só pode ocorrer com autorização da maioria qualificada dos condôminos, conforme o Código Civil exige para alterações na destinação das unidades.
O caso foi motivado por uma proprietária de Minas Gerais que queria alugar seu apartamento para estadias curtas sem precisar da permissão da assembleia, mas o condomínio contestou, alegando que isso altera o perfil residencial do prédio.
O julgamento do STJ confirmou a decisão do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, embora a decisão ainda possa ser contestada em recursos futuros. O Airbnb participou do processo como parte interessada e declarou que a decisão é específica e não uma proibição geral do aluguel por temporada em condomínios.
Além disso, o Airbnb ressaltou que a plataforma gerou um impacto econômico significativo, conforme estudo da FGV, e que a decisão pode afetar uma rede ampla que beneficia comércio e trabalhadores locais.
A relatora do caso, ministra Nancy Andrighi, explicou que os contratos de aluguel por plataformas digitais não são considerados contratos residenciais normais nem hospedagem hoteleira, sendo um tipo especial de contrato. Ela destacou que a natureza jurídica do uso deve considerar a frequência, rotatividade e impacto na comunidade do condomínio.
Jaylton Lopes Jr., especialista em direito civil, comentou que essa análise impede decisões automáticas, considerando a realidade do uso do imóvel.
Nancy também apontou que o Código Civil exige que os condôminos mantenham o uso do prédio conforme sua finalidade residencial original, e que a maior circulação de pessoas causada por locações em plataformas digitais pode afetar a segurança e o conforto dos moradores.
Segundo Jaylton, os proprietários defendem o direito de alugar por temporada como exercício legítimo da propriedade, enquanto os condomínios se preocupam com a segurança, tranquilidade e saúde dos moradores.
O Airbnb afirmou que oferece diversas ferramentas para garantir a segurança de hóspedes e moradores.
O único voto contra a decisão foi do ministro Antonio Carlos Ferreira, que acredita que o direito de propriedade não pode ser limitado sem regras claras na convenção do condomínio e que o aluguel por plataformas digitais não transforma o imóvel em atividade comercial.
O advogado Ramon Barbosa Tristão destacou que há um projeto de reforma do Código Civil que pode permitir que convenções condominiais restrinjam aluguéis de curta duração, mas seu texto ainda está em discussão. Rodrigo Forlani Lopes afirmou que novas construções já preveem regras claras sobre isso.
Ramon também lembra que, apesar da decisão do STJ ser importante, o tema ainda é controverso em todo o país e futuros julgamentos poderão consolidar ou modificar essa orientação.