FELIPE BRAMUCCI
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS)
Mesmo com juros altos, os fundos imobiliários têm mostrado recuperação. O IFIX, principal índice desse mercado na bolsa brasileira, atingiu um novo recorde na última sexta-feira (17), chegando a 3.930 pontos.
Nos últimos 12 meses, o índice subiu 18%. Analistas dizem que essa alta pode continuar se a taxa Selic seguir diminuindo.
O IFIX reúne os fundos imobiliários com maior negociação. Em 2025, ele cresceu 21,1% apesar dos juros altos, que ficaram no maior valor em quase 20 anos.
O Banco Central iniciou a redução da Selic em março deste ano, passando de 15% para 14,75% ao ano. A previsão é que a taxa termine 2026 em 12,5% ao ano, conforme o Boletim Focus.
Nesse contexto, especialistas veem chances de o mercado de fundos imobiliários continuar se recuperando, embora de forma mais lenta.
Fundos imobiliários são uma forma de investir no setor imobiliário sem precisar comprar um imóvel diretamente. As cotas desses fundos são negociadas na bolsa, e os investidores podem ganhar com a valorização das cotas e com rendimentos distribuídos pelo fundo.
Os rendimentos costumam vir dos aluguéis dos imóveis ou dos juros pagos pelos títulos que esses fundos possuem, classificados como fundos de tijolo e fundos de papel.
Julya Wellisch, diretora da Anbima, destaca que um dos benefícios desses fundos é permitir que pessoas comuns invistam em shopping centers, galpões logísticos ou escritórios sem precisar de um valor alto para comprar o imóvel.
Para Larissa Gatti e Fausto Menezes, analistas do Itaú BBA, os principais atrativos são o valor menor para começar, a gestão profissional, a diversificação e a liquidez, mesmo que os fundos imobiliários sejam negociados menos que ações.
Uma característica importante é que os fundos imobiliários devem distribuir pelo menos 95% dos lucros aos investidores a cada semestre, mas muitos pagam rendimentos mensalmente, o que atrai investidores que buscam renda regular.
Esses rendimentos são isentos de Imposto de Renda para pessoas físicas, desde que o fundo siga algumas regras, como ter pelo menos 50 investidores e ser negociado na bolsa. No entanto, o lucro obtido com a venda das cotas é tributado em 20%.
Para quem está começando a investir, é importante entender a diferença entre fundos de tijolo e fundos de papel. Fundos de tijolo investem em imóveis físicos, como shoppings e escritórios, e os ganhos vêm dos aluguéis e valorização dos imóveis. Fundos de papel investem em títulos relacionados ao setor imobiliário, principalmente Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs).
Menezes explica que, nos fundos de tijolo, o investidor está exposto aos imóveis; nos de papel, está exposto à dívida.
Nos fundos de papel, os investimentos são em títulos de dívida com garantias como imóveis ou receitas futuras, o que influencia o perfil de risco. Nos fundos de tijolo, os riscos vêm de fatores como vacância e localização.
Não há um fundo mais seguro em todos os cenários; a segurança depende do risco que o investidor está disposto a aceitar e da qualidade da carteira de investimentos.
Em geral, fundos de papel tendem a se beneficiar de juros altos, especialmente quando os títulos são atrelados ao CDI ou ao IPCA. Fundos de tijolo costumam se valorizar com a queda da taxa de juros, que reduz o custo do capital e estimula o setor imobiliário.
Wellisch observa que, mesmo com juros elevados, os dividendos dos fundos ajudaram a manter o interesse dos investidores em 2025. Larissa destaca que a recuperação também veio da queda da Selic prevista e da melhora em vários segmentos imobiliários.
Para 2026, os especialistas estão otimistas, esperando uma melhora gradual no setor, embora com cautela. Menezes lembra que o mercado pode antecipar essa recuperação, o que já pode estar refletido nos preços.
Os especialistas alertam que não é correto escolher fundos apenas pelos dividendos. É fundamental analisar a localização, a qualidade dos imóveis, o perfil dos inquilinos e a gestão dos fundos de tijolo. Para os de papel, a qualidade do crédito e as garantias são pontos-chave.
Outro indicador importante é o P/VP, que compara o preço da cota com o valor patrimonial do fundo. Um valor abaixo de 1 indica desconto, mas pode significar riscos maiores.
Os fundos imobiliários oferecem uma opção intermediária entre investir diretamente em imóveis e aplicações em renda fixa. São interessantes para quem quer renda periódica, acesso facilitado ao mercado imobiliário e mais liquidez que imóveis físicos.
Por fim, é importante lembrar que fundos imobiliários não são renda fixa. As cotas podem oscilar e os riscos variam conforme os ativos. A escolha deve considerar a qualidade dos ativos e o perfil do investidor, não apenas tendências momentâneas.