O programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV) cresce continuamente e já representa mais da metade de todos os imóveis residenciais novos lançados e vendidos no país. Na capital paulista, esse percentual é ainda maior, chegando a dois terços dos negócios.
Esse sucesso ocorre porque o programa facilita o acesso à casa própria para famílias que, sem ajuda financeira, não conseguiriam comprar um imóvel. O governo federal ampliou os limites de preço e renda permitidos, reduziu os juros e criou uma nova faixa para imóveis de até R$ 600 mil, atendendo pessoas com renda mensal de até R$ 13 mil. Assim, o mercado para o programa aumentou.
Além disso, estados e municípios oferecem subsídios extras para ajudar no pagamento, como São Paulo, que concede entre R$ 10 mil e R$ 16 mil para a entrada. A mudança nas regras de zoneamento que permite construções maiores próximas ao transporte público também impulsionou os empreendimentos populares.
Por outro lado, o aumento da participação do MCMV mostra a dificuldade do mercado de imóveis de médio e alto padrão devido aos juros altos. Muitos projetos desses segmentos não são viáveis economicamente, fazendo com que construtoras foquem no programa público.
Juros mais baixos facilitam acesso
Celso Petrucci, economista-chefe do Secovi, destaca que a taxa de juros do Minha Casa, Minha Vida varia entre 4,5% e 8,16% ao ano, graças aos subsídios do FGTS, enquanto que o mercado em geral cobra de 12% a 14% ao ano. Isso torna o programa mais acessível para famílias de baixa renda que atualmente vivem em casas inadequadas ou pagam aluguéis altos.
Declínio da classe média
Alberto Ajzental, da Fundação Getúlio Vargas, acrescenta que o crescimento do MCMV também está ligado à redução do poder de compra da classe média, que enfrenta preços e juros elevados. Já os muito ricos continuam comprando normalmente.
Celso Petrucci prevê que, se os juros permanecerem altos, o programa pode chegar a representar até 65% dos imóveis lançados nacionalmente, como já ocorre em São Paulo.
Novas empresas no mercado
Empresas como Trisul, Eztec, Lavvi, Melnick, Moura Dubeux, Tecnisa e REM estão cada vez mais atuando no MCMV. A REM, por exemplo, lançará seu primeiro empreendimento econômico com 513 apartamentos no Alto da Lapa, buscando diversificar e atingir novos públicos.
Rodrigo Mauro, presidente da REM, afirma que a empresa pretende continuar investindo no mercado econômico e planeja lançar um grande condomínio na zona oeste de São Paulo em até dois anos.
Outra empresa, a ADN, que já atua em 11 cidades do interior paulista, prepara o primeiro lançamento na capital para 2027, com um empreendimento de 700 apartamentos na Água Branca.
Pedro Donadon, sócio da ADN, comenta que o maior desafio é a margem de lucro reduzida, que exige eficiência na execução dos projetos, mas vê grande potencial no mercado paulistano.
Estoque ainda baixo
Apesar do aumento nos lançamentos, o estoque de imóveis MCMV em São Paulo permanece baixo em relação à demanda, com 52,8 mil unidades, o que equivale a aproximadamente oito meses de vendas no ritmo atual.
Em todo o país, o estoque é de 137,1 mil unidades, suficiente para 7,6 meses de vendas, uma quantidade baixa se comparada a crises anteriores, segundo avaliação de Celso Petrucci.