Idiana Tomazelli e Nathalia Garcia
Brasília, DF (Folhapress)
O governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) está elaborando um conjunto amplo de ações para dinamizar o mercado imobiliário no país. As propostas envolvem a criação de um novo modelo de crédito habitacional, que permitirá um uso mais flexível dos recursos da poupança, além de mecanismos para incentivar financiamentos corrigidos pela inflação.
Também será incluída uma linha de crédito específica para reformas e melhorias residenciais. Segundo técnicos envolvidos, o governo deverá disponibilizar pelo menos R$ 7,5 bilhões para esses financiamentos em 2025, além de um valor semelhante para 2026, ano de eleição.
Conforme relato de auxiliares do presidente Lula, ele pediu ajustes no programa para reformas, que inicialmente tinha apenas R$ 3 bilhões garantidos, preocupado que os recursos se esgotassem rapidamente, o que poderia afetar negativamente a política, importante para melhorar a popularidade do governo.
O anúncio conjunto das medidas também é uma iniciativa do presidente, que quer apresentar um pacote significativo como um sinal para a classe média.
As negociações envolvem diversos ministérios, o Banco Central e a Caixa Econômica Federal.
Na semana passada, o presidente do Banco Central, Gabriel Galípolo, apresentou as propostas ao presidente no Palácio do Planalto. Nos últimos dias, o Banco Central intensificou conversas sobre o tema com bancos e representantes do setor da construção civil.
O novo modelo de crédito habitacional proporcionará maior flexibilidade no uso de recursos do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Atualmente, os bancos devem direcionar a maior parte dos depósitos da poupança para financiamentos imobiliários e manter 20% desses valores em depósito compulsório no Banco Central.
A proposta é permitir que os bancos utilizem parte desse compulsório temporariamente, vinculado a novos financiamentos imobiliários. Assim, para cada R$ 1 emprestado, R$ 1 do compulsório seria liberado.
Porém, os recursos liberados não estariam atrelados obrigatoriamente ao crédito habitacional, podendo os bancos investir onde desejarem, desde que alinhados ao prazo dos empréstimos concedidos.
Esse modelo criaria um subsídio cruzado: os recursos da poupança são uma fonte mais econômica para as instituições financeiras, que assim poderiam melhorar a rentabilidade em outras áreas, mantendo condições competitivas no crédito habitacional, especialmente em períodos de juros altos.
Estima-se que a nova regra possa injetar ao menos R$ 40 bilhões no mercado imobiliário. O Banco Central indicou que essa medida poderia reduzir as taxas de juros do crédito imobiliário, embora o impacto esperado seja moderado.
Publicamente, Galípolo defende uma mudança estrutural no financiamento imobiliário, com menor dependência da poupança, que está praticamente esgotada. Ele considera necessária uma transição para um novo modelo, com diferentes fontes de captação.
Dentro do governo, há a intenção de garantir que os financiamentos adicionais beneficiem especialmente a classe média, dentro dos parâmetros do SFH (Sistema Financeiro de Habitação), que financia imóveis de até R$ 1,5 milhão.
Além disso, o SBPE passará a financiar reformas e melhorias. Atualmente, os recursos da poupança só podem ser usados para aquisição ou construção de imóveis.
Essa mudança ampliará o volume de recursos destinados à linha de crédito para melhorias, que contará com R$ 7,5 bilhões do Fundo Social do Pré-Sal para as famílias enquadradas nas faixas 1, 2 e 3 do programa Minha Casa, Minha Vida, com subsídios maiores.
Mesmo assim, segundo análises internas, esse valor suportaria cerca de 375 mil operações médias de R$ 20 mil, um número que o presidente considera insuficiente.
A flexibilização da aplicação da poupança para reformas assegura que, mesmo que os recursos do Fundo Social se esgotem, as linhas de crédito não ficarão totalmente suspensas. Ainda que as taxas de juros sejam um pouco mais altas, haverá condições para as famílias acessarem financiamento.
Porém, essa modalidade deve atender somente famílias com imóvel devidamente regularizado, pois as regras do SBPE exigem garantias para concessão dos financiamentos, o que permanece inalterado.
As mudanças nas regras da poupança também apoiarão a transição para um modelo de financiamento imobiliário mais alinhado às condições de mercado, com incentivo para que bancos captem recursos via outros instrumentos, como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
Outro foco do pacote é destravar a linha de crédito imobiliário atrelada ao IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo). Essa modalidade, lançada em 2020, perdeu atratividade após a inflação alta em 2021, provocando portabilidade de financiamentos e impacto no saldo devedor.
O Banco Central quer fomentar essa linha, que oferece taxas mais próximas às do mercado e juros potencialmente menores para famílias, contribuindo para um mercado secundário mais ativo, onde bancos possam vender contratos para recuperar recursos e conceder novos empréstimos.
Contudo, o receio das famílias quanto ao aumento das prestações em caso de alta da inflação tem limitado o uso dessa linha. Para mitigar isso, o Banco Central prepara uma proposta para reduzir os efeitos da oscilação inflacionária nas parcelas.
Atualmente, a prestação inicial de um financiamento corrigido pela inflação é até 30% menor que a de um contrato atrelado à TR (taxa referencial). A proposta ajustaria a amortização inicial para que o pagamento comece mais próximo ao valor da parcela TR. Caso a inflação suba, a prestação aumentaria menos ou permaneceria estável.
Galípolo afirmou que a apresentação oficial dessas medidas caberá ao presidente, após a conclusão das discussões com os envolvidos.