ANA PAULA BRANCO
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS)
A reforma tributária busca tornar os impostos sobre consumo mais simples no Brasil, mas seus efeitos, especialmente em setores grandes e com processos longos como o imobiliário, ainda estão sendo analisados.
A grande mudança é a transição de um sistema onde os impostos se acumulam ao longo da produção para um modelo de Imposto sobre Valor Agregado (IVA), que inclui o IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e a CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços).
Entidades do setor, como a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), dizem que essa nova forma torna tudo mais transparente, embora exista o risco de aumento da carga tributária em alguns segmentos.
Para os consumidores, os efeitos não serão imediatos. O ano de 2026 servirá como um período de teste, sem cobrança efetiva dos impostos; as empresas emitir documentos fiscais para ajudar o governo a ajustar as alíquotas. A cobrança começará em janeiro de 2027.
A reforma cria regras especiais para o setor imobiliário, com redução de 50% na alíquota padrão para vendas e 70% para aluguéis. Também inclui um desconto para reduzir o impacto nos custos da moradia. O efeito sobre o preço final vai depender do valor do imóvel.
Imóveis de menor valor tendem a ser favorecidos. O desconto de R$ 100 mil na base de cálculo beneficia projetos populares como os do programa Minha Casa, Minha Vida. Por outro lado, imóveis de alto padrão podem ter aumento na carga tributária. Para os aluguéis, o desconto será de R$ 600 por imóvel por mês.
Um ponto importante da reforma é eliminar impostos ‘escondidos’. Hoje, tributos sobre materiais como cimento, aço e serviços são somados ao custo final sem clareza para o comprador. Com o IVA, esses tributos geram créditos que podem ser abatidos na venda ou aluguel.
Segundo o auditor fiscal Jefferson Valentin, que estuda a reforma tributária no setor imobiliário, essa mudança dá mais clareza para o comprador sobre quanto paga de imposto no imóvel.
A reforma também deve aumentar a eficiência na construção, incentivando métodos como o uso de componentes pré-fabricados, que atualmente são prejudicados pela taxação acumulada.
Empresas que trabalham com construção modular veem uma oportunidade com a reforma. A Dexco destaca que a redução na cumulatividade dos impostos favorece o uso de técnicas industriais na construção civil.
O CEO da Brasil ao Cubo, Ricardo Mateus, comenta que sua empresa desenvolveu um sistema que entrega apartamentos prontos em até 60 dias, usando 83% menos material e 80% menos água do que o método tradicional.
No mercado de imóveis usados, a reforma evita a tributação dupla, permitindo deduzir do cálculo dos impostos valores já pagos, como o ITBI, fazendo com que o imposto incida só sobre a valorização do imóvel.
Quanto à incorporação imobiliária, a reforma acaba com o Regime Especial de Tributação (RET) atual, propondo um novo regime com alíquotas geralmente mais altas que as atuais, embora inferiores às alíquotas gerais.
Entre 2027 e 2028, haverá um período em que as empresas poderão escolher entre o novo regime e o antigo, mas sem direito a créditos fiscais no segundo.
A Abrainc acredita que a reforma pode provocar mudanças maiores no modo de construir, com expansão da construção industrializada.
Fernando Guedes Ferreira Filho, presidente da Cbic, afirma que a nova tributação aumentará a transparência e a competitividade na compra de materiais, já que o tributo deixará de ser parte do custo.
Estudos indicam que, sem ajustes, a carga tributária pode subir especialmente em empreendimentos para a classe média, o que pode repassar aumento ao consumidor, ainda que gradualmente.
Por outro lado, maior previsibilidade e menos disputas judiciais podem reduzir custos das incorporadoras, facilitando o lançamento e aumentando a oferta de imóveis.
Ely Wertheim, presidente do Secovi-SP, destaca que a aprovação da reforma é um avanço e que a industrialização do setor pode reduzir a carga tributária no futuro, embora ainda haja muitas incertezas.
