ANA PAULA BRANCO
SÃO PAULO, SP (FOLHAPRESS)
Embora o mercado imobiliário tenha mostrado crescimento nas vendas e lançamentos de imóveis, impulsionado pelo programa Minha Casa, Minha Vida, há um receio crescente quanto à disponibilidade de dinheiro para financiar novas construções, especialmente para a classe média, que é mais afetada pelos juros altos.
A Cbic (Câmara Brasileira da Indústria da Construção) destaca uma queda grande na oferta de crédito para a produção imobiliária. Em 2024, os bancos destinavam cerca de R$ 50 bilhões para esse tipo de financiamento. Porém, entre janeiro e abril de 2025, o valor concedido para construtoras caiu 49% em comparação ao mesmo período do ano anterior, segundo dados da entidade.
Se essa queda continuar, a Cbic estima que o total para 2025 será de apenas R$ 20 bilhões, uma redução de 60% em relação a 2024.
Um motivo principal é a forte redução do financiamento via caderneta de poupança, que é a principal fonte do SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo). Dados do Banco Central indicam que a poupança teve saques líquidos de mais de R$ 200 bilhões nos últimos quatro anos, sendo que só em maio de 2025 houve saída de R$ 10,3 bilhões.
Segundo a Abrainc (Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias), essa redução acontece porque surgiram novas opções de investimento para o público geral. A associação prevê que essa tendência deve continuar, pois a poupança cresce bem menos que a demanda por moradia e lançamentos.
De acordo com Ana Maria Castelo, da FGV/Ibre, a queda no financiamento pelo SBPE tem causas conjunturais, como os juros altos, e estruturais, relacionadas à diminuição dos depósitos de poupança. Ela explica que os bancos estão usando o dinheiro mais barato da poupança para financiar compra de imóveis, e o dinheiro mais caro para financiar a produção.
Especialistas informam que o problema não é falta de recursos no sistema. Em dezembro de 2024, a soma das captações bancárias em poupança, LCI e LIG era de R$ 1,13 trilhão, com apenas 48,5% sendo usado para crédito habitacional. Se os bancos aplicassem o mínimo legal de 65%, poderiam liberar R$ 839 bilhões para financiamentos, segundo dados do Banco Central.
No entanto, o desafio está em fazer com que esses recursos sejam realmente direcionados às obras, destaca Ana Maria.
A Caixa Econômica Federal, principal financiadora, afirma que não tem restrições para financiar construtoras e que, ao contrário dos dados gerais, aumentou os financiamentos no primeiro trimestre de 2025. O vice-presidente de finanças da Caixa, Marcos Brasiliano Rosa, diz que as comparações podem ser diferentes devido a períodos distintos analisados.
Ele comenta que a Caixa usa recursos livres para financiar a produção e tem atendido todos os pedidos sem limitações de orçamento.
A entidade Cbic monitora o mercado inteiro e aponta que os bancos privados, que captam muitos recursos da poupança, estão diminuindo o crédito para construção. Já quase todo o dinheiro da poupança destinado ao crédito imobiliário foi usado, limitando espaço para mais financiamentos com esses recursos.
Desde 1964, a poupança é a fonte principal para o mercado imobiliário brasileiro. Apesar de o crédito para pessoas físicas estar mantido, as linhas para construtoras e incorporadoras estão sendo reduzidas.
O setor preocupa-se porque, mesmo com a falta de financiamento para obras, o mercado cresceu 15% no primeiro trimestre de 2025 em relação ao ano anterior. Ao mesmo tempo, os bancos aumentaram as exigências para aprovar novos projetos, o que pode atrasar obras ou causar queda na construção se o crédito não se ajustar à demanda.
Para compensar, o setor busca outras fontes como LCIs (Letras de Crédito Imobiliário) e CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) que estão crescendo no financiamento das obras. O estoque de LCIs já passou de R$ 427 bilhões, tornando-se a principal fonte nova. Contudo, há risco de tributação das LCIs para pessoas físicas, o que pode reduzir esse recurso.
Luiz França, presidente da Abrainc, destaca a importância de manter a isenção tributária das LCIs, que são uma fonte crucial de recursos para o SBPE.
Essa isenção tem sido fundamental para atrair investidores. Em 2024, o estoque de LCIs cresceu quase 15%, ultrapassando R$ 400 bilhões, conforme dados da Anbima.
Se o governo decidir tributar os rendimentos das LCIs, isso pode deixar os papéis menos atraentes, encarecer a captação de recursos pelos bancos e aumentar os juros para construtoras, afastando investidores e diminuindo a liquidez.
A Cbic reforça que, em março de 2025, o total de recursos para o mercado imobiliário era de R$ 2,44 trilhões, incluindo o estoque de FIIs, LIGs, CRIs e LCIs, que somam R$ 1,05 trilhão. Porém, esses recursos, embora positivos, aumentaram bastante o custo dos novos empreendimentos.
A entidade sugere reduzir o depósito compulsório da poupança, que mantém mais de R$ 150 bilhões retidos, para liberar recursos para a construção e baratear o crédito. Contudo, ressalta que não há solução única para o financiamento habitacional e que o mercado precisa de alternativas estruturais para manter o ritmo e atender à demanda.
A Abrainc propõe medidas para ampliar o financiamento imobiliário, como criação de uma LCI institucional para grandes investidores, elevação da exigência da poupança para crédito imobiliário de 65% para 70%, preservação dos recursos do FGTS com fim do saque-aniversário, e reforma administrativa para reduzir juros estruturalmente.